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打造新能源汽车品牌和零售物业双赢的地产租赁策略
时间:2020/5/20 阅读:546
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作者: 世邦魏理仕中国区研究部租户研究主管 胡乐毅


近年来,中国新能源汽车市场在政府利好政策、消费偏好变化、可持续发展意识提升等各类因素的驱动下保持良好的增长势头。2018年,全球新能源汽车销量突破200万辆,实现63%的同比增长。中国的增长势头尤为明显,以约占全球一半的销售量成为最大的新能源汽车市场。2019年新能源汽车购置补贴被大幅削减,导致下半年销量明显下滑,但中国政府近期宣布原计划于年底到期的新能源汽车购置补贴和免征车辆购置税两项优惠政策将再次延长。


 

尽管受到新冠疫情影响,世邦魏理仕认为2020年新能源汽车行业发展前景仍旧乐观,成熟的汽车品牌、初创企业和投资者持续致力于推动长期的清洁能源转型。

短期驱动因素

长期驱动因素

 

使用公共交通的理念发生改变。新冠疫情爆发后的一项调查显示,出于健康安全的考虑,62%的无私家车受访者表示将考虑购车。

可持续发展成为重要目标。政府以减少碳排放为未来发展的重点。

政府激励措施。新能源汽车购置补贴和免征车辆购置税两项优惠政策将再延长两年。

消费人群变化。新能源汽车因其先进的技术、时尚的外观和颇具吸引力的购买方式,更获年轻消费者青睐。

成本低,易维护。新能源汽车相比燃油汽车更容易取得牌照,且维护成本更低。

技术不断提升。新车型的电池续航能力不断提高,自动驾驶有望成为新能源汽车的重要功能之一。

随着行业快速发展,新能源汽车企业开始在国内零售物业租赁市场扮演日益重要的角色。我们特别针对新能源汽车零售店在区位选取、门店规模与运营模式、装修与硬件标准的需求趋势与特性,为新能源汽车租户和零售物业业主提供专业建议和租赁策略。


区位选取

可视性强、样车方便进出和市中心位置是新能源汽车品牌选址时的三个主要考量因素。若无法寻得理想店铺,世邦魏理仕建议尚未实现较高或稳定销量的新品牌考虑开设快闪店,该模式租赁成本较低、且具有灵活性并容易获得关注从而打开市场。


此外,新能源汽车品牌应当考虑分区域规划门店网络。在区域内实施主攻核心城市、逐步辐射周边的战略布局将有助企业在降低营销成本的同时,实现运营、供应链和人力资源的全面优化。


门店规模与运营模式

中国年轻消费群体的崛起正推动着汽车零售商调整门店设计与租赁策略。新能源汽车品牌开始摒弃传统的展厅布局,转而开设地理位置优越、凸显创新元素的大型体验店来吸引目标客群。


从零售店铺面积来看,尽管面积超过2,000平方米的店铺仍然广受青睐,我们预计越来越多的新能源汽车品牌将出于更好的盈亏财务考量而租用250-550平方米的小型店铺。


门店装修与硬件标准

与大多数零售店铺不同,汽车零售店的空间与格局必须符合特定的技术标准,以满足展车的尺寸和重量要求。如首层位置、车辆直达通道、高承重(通常要求每平方米承重500-1,000公斤)、超高层高、超宽门幅以及立柱数量不宜过多等条件必不可少。


通常情况下,只有较新的购物中心或现代商业街沿街店铺才能满足汽车零售店标准。世邦魏理仕建议新兴品牌在进行市场布局之前实施深入调研,并对物业进行全面建筑评估。


对物业业主的建议:

受近期新能源汽车销售下滑和风险资本投资势头放缓的影响,许多业主开始对新能源汽车零售店租赁采取更为谨慎的态度。然而,行业内领先的新能源汽车企业仍具备提升商场前沿科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高的优势,我们建议业主将其视为租户首选;对于尚处概念阶段或尚未实现稳定营收的新兴品牌则应审慎决策。


业主应特别注意新能源汽车企业租户的门店运营坪效。物业整体收益达标且首层租户均业绩良好的业主可以出于多样化考虑向新能源汽车企业提供租赁空间。同时,在该楼层的租户组合中还应包含其他承租能力较高的业态和品牌。

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